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增颜值、添内涵!南京这些二三十年历史的老楼宇正在悄悄“变脸”
现代快报讯(见习记者 杨晓冬 记者 赵丹丹)最近,有市民经过南京新街口淮海路和金銮巷交界处,发现陪伴南京人 20 多年的扬子大厦 " 变脸 " 了,外观设计感十足,时尚多了。在上世纪八九十年代的南京,一批批楼宇、大厦拔地而起,但随着时代的发展,这些楼宇外观陈旧,内部业态混杂。在城市更新大背景下,南京一些低效楼宇开始 " 腾笼换鸟 ",颜值飙升的同时,内部功能、业态也都升级了,焕发新的活力。
【探访】
扬子大厦:
新街口 20 多岁老楼 " 重返青春 ",打造总部企业办公集聚楼宇
△扬子大厦更新改造前
在商业繁华的新街口," 重返青春 " 的扬子大厦白色墙体、蓝色玻璃,让人眼前一亮。如今,扬子大厦四周防护的绿色密目网已撤掉,施工工人正在清洗外立面。走进其中,大厦内部做了整体的精装修,变得亮堂、整洁、大气。
△扬子大厦之前内部陈旧
据悉,扬子大厦建于 1994 年,总建筑面积约 2.7 万平方米,高 103.9 米,分为地上 28 层和地下 2 层。2019 年 7 月,扬子大厦开始实施载体更新,今年 9 月底即将完工,通过 " 有机更新 " 的形式,内外同时进行了深度改造,打造成为示范样板项目,提升新街口 " 颜值 "。
△扬子大厦更新改造后
为顺利实现整体改造,南京壹城集团通过收购、租赁、置换等方式,将分散产权进行集中归拢,方便大厦整体进一步更新改造。除此之外,扬子大厦新增景观亮化、监控、弱电等配套设施,楼宇也更加智能化,实现 " 颜值 " 与功能双双提升。" 我们在保持原建筑总平面、功能、规模不变的前提下,对扬子大厦进行了外部整治、室内改造、设备设施更新、消防改造等工作,最终会精装交付办公空间。" 壹城集团产业招商负责人郭文轩介绍,改造前的扬子大厦外立面老旧、设施老旧严重,内部品质较差,办公、居住、小商业等业态五花八门,很多产权人还会自行隔断后对外出租,每层商户店铺杂乱零散。" 如今我们对室内户型进行了分割,可以随心组合,以便满足不同客户的需求。" 郭文轩说。
△扬子大厦内部更新后
升级改造后的扬子大厦依托新街口商圈,围绕金融业、高端商务商贸业的战略定位,打造总部企业办公集聚楼宇。目前大厦已签约了 8 家企业。未来,扬子大厦还将持续发力打造高质量的产业载体和服务环境,不断集聚优质企业,提升产业带动能力和税收贡献。
南京商厦:
35 岁老牌商场将旧貌换新颜,新增裸眼 3D 屏
△南京商厦改造前
毗邻南京站,远眺玄武湖,中央门 35 岁的老牌商场——南京商厦曾是南京人一度爱逛的商场之一。它曾经也创造了很多 " 第一 ",1986 年 12 月 28 日,南京商厦开门迎客,是全市第一家推出迎宾制服务的商场、第一家拥有自动扶梯的商场、第一家实行会员制的商场。但是 35 年,商场样子老旧,业态传统,渐渐被大家遗忘。今年,南京商厦迎来了历年来最大一次改造。
△上世纪 80 年代的南京商厦
记者在现场看到,如今商厦外立面改造已到了收尾阶段,咖啡色和金色搭配的外立面,看上去简约、大气。外立面还新增了裸眼 3D 屏,目前正处于测试阶段,中秋节时将会和大家正式见面。
△南京商厦裸眼 3D 屏
南京商厦营销业务部部长王树荣介绍,2020 年 7 月,南京商厦内部进行了会场大规模改造,除了对结构、环境进行了调整,在品牌业态方面也迎来的变化。除传统百货范畴外,商厦加大电子品牌、量贩铺等引进,加速推动体验类业态落地;增加餐饮规模、引进餐饮品牌,加快高端妆品引进步伐,让南京商厦从传统百货到购物中心的转型。为进一步改善购物环境,2021 年 4 月,南京商厦开始实施大厦外立面改造工程、物业智能化管理工程,更换老旧设备设施,打造商厦新面貌。
△南京商厦改造后
"9 月 16 日,南京商厦就要崭新亮相了。" 王树荣告诉记者,商厦下一步也会继续进行改造更新,包括空调、防水工程、共享空间等,同时也会强化经营定位,继续推动体验业态落地,通过增设一些能够改变自身形象的、时下流行的新鲜功能,提升大厦自身吸引力,让老牌商场重焕生机。
体育大厦:
外观动感十足,打造体育科技创新中心
△体育大厦改造前
位于秦淮区公园路 42 号的体育大厦,于 1995 年南京举办第三届城运会期间建设,1999 年建成,主楼有 26 层高。这栋楼原本是作为运动员宿舍使用,后长期作为办公出租使用,是见证了南京体育事业、体育产业发展的地标性建筑。
运营 20 多年,体育大厦内外设施趋于陈旧,原有高层电梯仅有 2 部,已无法满足现代办公的需求。2020 年,南京体育产业集团为了盘活存量资产,对大厦进行了重新包装定位。经过一年多的改造,如今大厦已经旧貌换新颜,白色的楼体上,蓝、绿色的线条交织,动感十足。大厦原来挂了满墙的空调外机,现在逐层统一安装了暖通系统。在外墙增加了防火保温层,更加节能环保。内部拆除了阻碍采光的非承重隔断,改为更为通透的玻璃隔断,使得原先昏暗狭隘的内部环境变得明亮通透。
△体育大厦改造后
南京体育产业集团副总经理王鹏介绍,围绕城市更新和产业升级,对体育大厦进行室内外装修改造,在功能规划中融合了体育科技办公、体育产业孵化、运动健康配套服务等多种业态,未来将把该项目打造成南京体育科技创新中心和创新产业孵化中心。目前更新改造后的体育大厦已具备对外招商的条件,整个大楼预计今年 9 月底完工,第四季度即可正式对外营业。改造好后 9-26 楼仍然以办公为主,1-2 层除大堂公共区域精装交付外,其余部分将用于茶室、咖啡清吧等,3-4、6-8 层还将增加部分商业配套和共享办公功能。
【专家观点】
老楼宇更新改造,颜值和内涵都要有
老旧楼宇更新是城市更新行动中一个重要组成部分。江苏省规划设计集团城市更新院副院长王海勇认为,现在多数楼宇更新,做的比较多的是外立面的整治更新,内部的装饰,安全加固以及老建筑绿色技术的应用、智慧化改造等方面。
" 大部分还是停留在风貌形象、基本安全上,这都属于楼宇更新比较基本的工作。" 王海勇表示,除了这些基本更新要素外,应该更大范围推动老旧楼宇所在单元的更新,带动建筑附属空间、公共空间以及建筑周边交通条件的改善,比如周边地区的绿化改造、城市小品、广告设施、夜景照明,统筹起来一起研究,达到成片单元更新改造的目的。
此外,他认为楼宇更新也要更注重楼宇内在的发展,赋予老旧楼宇创新的功能,多元的业态,满足人的休闲、服务需求,让楼宇更具活力。同时,楼宇更新也需要与周边产业发展相融合,比如扬子大厦的改造,如何和整个新街口产业提质增效的定位结合起来,是需要思考的地方。
他也建议,政府在政策上对城市更新给予更多的资金支持,比如有一些税收优惠政策等。
建议对楼宇全生命周期管理,出台城市更新专项规划和谋划立法
王海勇也坦言,城市更新也有很多痛点、难点,比如资金筹措难的问题,如何平衡资金促进楼宇活化利用;技术问题,一些建于上世纪八九十年代的老旧楼宇,设计、结构信息不完整。此外,还有产权、功能、持续运营等诸多问题等。
他提出,楼宇应该有全生命周期管理概念,从楼宇前期策划,规划,建设、运营、维护,要有全生命周期的管理流程,政府、产权持有人、物业管理人形成制度设计,持续提升价值,长期达到租金回报。
王海勇表示,现在不少城市已经制定了城市更新条例,比如《上海市城市更新条例》9 月 1 日起已正式施行。他建议,江苏的城市应制定城市更新的专项规划,同时谋划城市更新立法,确定更新实施路径和模式,解决城市更新工作中的痛点难点堵点问题。